出版文章04 / 法律新知周報
重視都市更新核心價值，邁向「都市再生」
發布日期:2022/8/18
近年來城市中的精華土地越來越稀少，建商於是紛紛將目光轉向已開發的老舊社區土地，「都市更新」儼然躍升成為近兩年台灣社會最火紅的名詞。而消除都市的窳陋亂象、再造美好景觀，同時也是政府能夠回饋市民最為顯著的政績，是以推動都市更新，乃成為執政者首要的政治目標。
為大力推動都市更新，官方不斷釋出許多政策利多，尤其是最近引發熱烈討論的「一坪換一坪」容積獎勵方案，促使台北市中古公寓房價直線飆漲。依據業者統計資料，兩年前的台北市中古屋與新成屋的價差約為一半，但是今年中古屋的成交價已飆升至新成屋的七成五，甚至來到八成，形成房地產市場的怪象奇觀。再者，為解決陸續出現的都更困境，建商與政府及民代聯手，不斷修改法令規定，都市更新條例自民國九十二年修正以後，包含今年五月剛修正通過的一次，短短七年間就修改了七次，創下中華民國法律之最。
然而，依據都市更新條例第一條所規定的立法目的，都市更新是為了「促進都市土地有計畫之再開發利用」、「復甦都市機能」、「改善居住環境」及「增進公共利益」，因此制度原意是希望藉由都市更新的機制，使都市土地更具公共使用的利益，並恢復都市應有的機能，才是都市更新根本的核心價值。換句話說，都市更新不應僅對於基地上的「所有權人」有利，而且要讓整個都市的居民都能享受到利益，都市更新應從大範圍區域的視角來改善整體都市環境，而不光只是著重在個別建築物的重建。
若是對照外國的經驗來看，現在國內都市更新實務上習見的重建案例，多半僅只是在更新單元內樹立了一棟棟冰冷高聳、鶴立雞群的高樓大廈。政府口口聲聲學著國外高喊「都市再生」，我們卻只看到都更創造了更多的樓地板面積，讓更多的人口、財主進住，原本生活在城市底層的弱勢居民還可能被驅趕走。「都市再生」本來的價值理念，例如創造生態、適居、人文、關懷照護、無歧視、無障礙的都市生活空間，並未在都市更新事業計畫及審議過程中被關照到。
事實上，都市更新地區及單元的劃定、規劃設計，應該可以有更加細緻、多元包容的考量。申言之，更新範圍內不是每一棟建物都必須被拆除，也不是每一棟超過三十年的建物就可被歸類為「老房子」。前陣子有一棟僅十年的房子被劃定在更新範圍內，違反屋主意願被迫參與更新，就引起了很大的爭議。更不更新，不應僅只在看帳面上同意比例的「魔術數字」而已，對於一個老舊社區而言，除了拆掉蓋高樓更新的單線邏輯、短線思維之外，或許還有其他更環保、人性及活化的替選方案。
都市更新不應僅停留在單點、單棟的建物重建更新，更不應為了推動都更而放送容積利多！都市更新應該回歸到都市計畫層次的考慮，以城市規劃的專業觀點、總量管制的科學方法，重新檢視並調整都市應有的人口結構、空間配置、維生系統、公共設施等，如此才能真正讓市民感受到「都市再生」的新氣象。
為大力推動都市更新，官方不斷釋出許多政策利多，尤其是最近引發熱烈討論的「一坪換一坪」容積獎勵方案，促使台北市中古公寓房價直線飆漲。依據業者統計資料，兩年前的台北市中古屋與新成屋的價差約為一半，但是今年中古屋的成交價已飆升至新成屋的七成五，甚至來到八成，形成房地產市場的怪象奇觀。再者，為解決陸續出現的都更困境，建商與政府及民代聯手，不斷修改法令規定，都市更新條例自民國九十二年修正以後，包含今年五月剛修正通過的一次，短短七年間就修改了七次，創下中華民國法律之最。
然而，依據都市更新條例第一條所規定的立法目的，都市更新是為了「促進都市土地有計畫之再開發利用」、「復甦都市機能」、「改善居住環境」及「增進公共利益」，因此制度原意是希望藉由都市更新的機制，使都市土地更具公共使用的利益，並恢復都市應有的機能，才是都市更新根本的核心價值。換句話說，都市更新不應僅對於基地上的「所有權人」有利，而且要讓整個都市的居民都能享受到利益，都市更新應從大範圍區域的視角來改善整體都市環境，而不光只是著重在個別建築物的重建。
若是對照外國的經驗來看，現在國內都市更新實務上習見的重建案例，多半僅只是在更新單元內樹立了一棟棟冰冷高聳、鶴立雞群的高樓大廈。政府口口聲聲學著國外高喊「都市再生」，我們卻只看到都更創造了更多的樓地板面積，讓更多的人口、財主進住，原本生活在城市底層的弱勢居民還可能被驅趕走。「都市再生」本來的價值理念，例如創造生態、適居、人文、關懷照護、無歧視、無障礙的都市生活空間，並未在都市更新事業計畫及審議過程中被關照到。
事實上，都市更新地區及單元的劃定、規劃設計，應該可以有更加細緻、多元包容的考量。申言之，更新範圍內不是每一棟建物都必須被拆除，也不是每一棟超過三十年的建物就可被歸類為「老房子」。前陣子有一棟僅十年的房子被劃定在更新範圍內，違反屋主意願被迫參與更新，就引起了很大的爭議。更不更新，不應僅只在看帳面上同意比例的「魔術數字」而已，對於一個老舊社區而言，除了拆掉蓋高樓更新的單線邏輯、短線思維之外，或許還有其他更環保、人性及活化的替選方案。
都市更新不應僅停留在單點、單棟的建物重建更新，更不應為了推動都更而放送容積利多！都市更新應該回歸到都市計畫層次的考慮，以城市規劃的專業觀點、總量管制的科學方法，重新檢視並調整都市應有的人口結構、空間配置、維生系統、公共設施等，如此才能真正讓市民感受到「都市再生」的新氣象。
