出版文章04 / 法律新知周報
高氯離子建物（「海砂屋」）實務判決解約爭議探討
發布日期:2022/9/2
建築物使用海砂作為混凝土材料，不必然產生瑕疵，在我國一般民眾所稱「海砂屋」並非學術專業名詞，在學界、結構工程業界，皆以工程材料的氯離子含量是否超過「中國國家標準CNS」相關規範，作為品質判斷的準則，因此為求名詞描述的正確性，對於民間通用的「海砂屋」一詞，本文統以「高氯離子建物」稱之，意指建築物混凝土氯離子含量超過國家標準規範之情況。
高氯離子建物訴訟上常見的爭點在於：「買受人可否解除契約？」此緣於民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」所以從法條可知，買受人解除契約僅限於「依情形非顯失公平」，但何謂「顯失公平」？司法判決實務上大致可分成三種態度：
（一）對買方嚴厲的態度（例如台北地院98年重訴字第149號）：
1.案件事實：
依據立鋼公司硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性及台北市土木技師公會混凝土氯離子含量鑑定報告書，氯離子含量試驗報告分別為：入門右側客廳樑每立方米1.765 公斤、入門左側廚房旁房間樑每立方米2.16公斤、客廳頂版剝落混凝土每立方米8.223 公斤、客廳樑鑽心取樣每立方米1.719 公斤、房間樑鑽心取樣每立方米1.649 公斤、主臥室樑上鑽心取樣每立方米1.835 公斤，均超過經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布之0.3㎏/m³以下之標準。
2.法院見解：
(1)房屋是否因瑕疵而達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，此外，尚應審酌該瑕疵可否經由補強及防蝕處理等方法修復之。是以房屋倘若尚無礙於居住或可得修復，縱有氯離子含量過高之情，原告主張解除契約，即屬有失公平，不應准許。
(2)觀諸原告所提立鋼公司出具之檢驗報告，僅載三處氯離子含量之檢驗結果，其餘均無記載。而台北市土木技師公會出具之鑑定報告亦僅作三處採樣之氯離子含量檢測，有關混凝土抗壓強度及中性化深度、鋼筋腐蝕速率及斷面量測、裂縫量測 (裂損狀況、裂縫寬度及長度）、耐震能力等均未予檢測，且就系爭房屋是否安全堪虞而不適宜居住使用，並未為鑑定，該報告建議事項載稱「鑑定標的物屋齡已逾20年，因氯離子過高以致鋼筋腐蝕，部分鋼筋斷裂，而混凝土塊更有墜落傷人之疑慮，應即委由專業技師作必要之補強檢修，以維安全」等語，顯然該鑑定報告亦僅稱有必要做補強檢修乙情，並未稱系爭房屋已達不能居住之狀態。
(3)此外，系爭房屋屋齡已二十餘年，其間經歷921 及331地震，從前揭鑑定報告所拍攝之大樓外觀照片及報告中均無提及梁、柱、牆面有何瑕疵，且大樓並未有明顯裂損情形，亦顯示尚未達不堪居住狀態。依此，原告雖就系爭房屋混凝土氯離子含量過高情事，已盡其舉證責任，但就是否已達不堪居住之重大瑕疵而達足以解除契約之程度，則未盡其舉證責任。從而，系爭房屋氯離子含量雖超過上述經濟部所訂之標準，然其程度無法證明已達重大，兩造針對氯離子含量過高之效果又無契約約定，依民法第359條但書規定，原告所為解除系爭房地的買賣契約並不合法。
3.本判決值得探討之處：
(1)法院認定是否「非顯失公平」，尚須鑑定：「鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度、耐震能力、可否經由補強及防蝕處理等方法修復」，如此鑑定費用是否可能過高？而若僅是一戶提告，是否負擔得起？
(2) 法院認定須「達不能居住之狀態」，買受人才可解約，是否過於嚴格？
（二）對買方較為寬鬆的態度（例如板橋地院98年重訴字第96號）：
1.案件事實：
依據台北市土木技師公會鑑定報告：
(1)地下室平頂保護層混凝土厚度高達6.5公分，為規範值2公分之3倍。「混凝土抗壓強度檢測」部分，2組6支試體不僅平均抗壓強度不足，且最小抗壓強度更低於規範值甚鉅。
(2)「混凝土氯離子含量檢測」部分，除2樓之地板試體符合規定，其餘1樓地板及地下室天花板之掉落試體均超過規範值（0.3kg/m³）甚多，甚至，地下室天花板之掉落試體更超過規範值近4倍。
(3)「混凝土中性化深度檢測」部分，中性化程度高達2.5cm至5cm，超過標準值之2cm甚多。
(4)不容易進行永久性之修復補強。
2.法院見解：
(1)參酌上開鑑定報告，足認系爭房屋確存有保護層混凝土厚度不符規範、混凝土抗壓強度不足、混凝土氯離子含量過高及混凝土中性化程度甚鉅等嚴重瑕疵。又混凝土為不均值之物，如檢驗出含量偏高，依常理不管於何處採樣，檢測量均會高於規範，如發生於樑柱，可能造成劈裂，影響房屋安全，此為本院歷次審理相關案件所明知之事項，應可認其混凝土氯離子含量已足對系爭房屋之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵存在。
(2)另系爭房屋既存有前揭瑕疵，且無法進行永久性的修復補強，並審酌掉落地板是整片大面積的脫落，且將停放下方的自用小汽車砸毀，亦足認系爭房屋應無法繼續使用。是以，原告主張解除契約，應為可取。
3.本判決值得探討之處：
(1)本判決要求鑑定的項目與前一判決相較，似乎少了許多，尤其前一判決要求鑑定「耐震能力」，所費似乎過鉅。
(2)本判決似認：倘若「已足對系爭房屋之建築結構、安全性等造成影響」，解除契約即為合法，較前一判決須「達不能居住之程度」寬鬆。
（三）對買方最寬鬆的態度（例如台北地院96年重訴字第1378號）：
1.案件事實：
依據台北市結構技師公會鑑定報告：
(1) 第一次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米0.82公斤，第二次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米1.092公斤，均超過83年及87年版CNS3090混凝土氯離子國家標準值。
(2) 長期而言，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，研判恐有影響原有結構安全之虞。
2.被告抗辯：
(1)建築物結構瑕疵非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定。
(2)縱認系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，然系爭房屋業於93年間，經台北市政府工務局送請杜風工程顧問有限公司規劃設計「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」完妥，並依規定發包、施工驗收完成，並有該公司結構工程技師簽證確認，足認該等建築物之結構安全應能符合原設計規範要求，是系爭房屋縱有瑕疵存在，並未減損其效用，解約顯失公平，僅得請求減少價金。
(3)台北市政府都市發展局亦以97年2月25日函表示：系爭房屋前經台灣省土木技師公會89年8月28日鑑定報告，指為「可修復補強之高氯離子混凝土建築物」，本府工務局據以依「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」規定，以90年2月21日函予以列管，案經本局檢具系爭海砂屋修復補強後經杜風工程顧問有限公司結構工程技師簽證確認，建物之結構安全應能符合原設計規範之需求而同意解除列管。
高氯離子建物訴訟上常見的爭點在於：「買受人可否解除契約？」此緣於民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」所以從法條可知，買受人解除契約僅限於「依情形非顯失公平」，但何謂「顯失公平」？司法判決實務上大致可分成三種態度：
（一）對買方嚴厲的態度（例如台北地院98年重訴字第149號）：
1.案件事實：
依據立鋼公司硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性及台北市土木技師公會混凝土氯離子含量鑑定報告書，氯離子含量試驗報告分別為：入門右側客廳樑每立方米1.765 公斤、入門左側廚房旁房間樑每立方米2.16公斤、客廳頂版剝落混凝土每立方米8.223 公斤、客廳樑鑽心取樣每立方米1.719 公斤、房間樑鑽心取樣每立方米1.649 公斤、主臥室樑上鑽心取樣每立方米1.835 公斤，均超過經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布之0.3㎏/m³以下之標準。
2.法院見解：
(1)房屋是否因瑕疵而達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，此外，尚應審酌該瑕疵可否經由補強及防蝕處理等方法修復之。是以房屋倘若尚無礙於居住或可得修復，縱有氯離子含量過高之情，原告主張解除契約，即屬有失公平，不應准許。
(2)觀諸原告所提立鋼公司出具之檢驗報告，僅載三處氯離子含量之檢驗結果，其餘均無記載。而台北市土木技師公會出具之鑑定報告亦僅作三處採樣之氯離子含量檢測，有關混凝土抗壓強度及中性化深度、鋼筋腐蝕速率及斷面量測、裂縫量測 (裂損狀況、裂縫寬度及長度）、耐震能力等均未予檢測，且就系爭房屋是否安全堪虞而不適宜居住使用，並未為鑑定，該報告建議事項載稱「鑑定標的物屋齡已逾20年，因氯離子過高以致鋼筋腐蝕，部分鋼筋斷裂，而混凝土塊更有墜落傷人之疑慮，應即委由專業技師作必要之補強檢修，以維安全」等語，顯然該鑑定報告亦僅稱有必要做補強檢修乙情，並未稱系爭房屋已達不能居住之狀態。
(3)此外，系爭房屋屋齡已二十餘年，其間經歷921 及331地震，從前揭鑑定報告所拍攝之大樓外觀照片及報告中均無提及梁、柱、牆面有何瑕疵，且大樓並未有明顯裂損情形，亦顯示尚未達不堪居住狀態。依此，原告雖就系爭房屋混凝土氯離子含量過高情事，已盡其舉證責任，但就是否已達不堪居住之重大瑕疵而達足以解除契約之程度，則未盡其舉證責任。從而，系爭房屋氯離子含量雖超過上述經濟部所訂之標準，然其程度無法證明已達重大，兩造針對氯離子含量過高之效果又無契約約定，依民法第359條但書規定，原告所為解除系爭房地的買賣契約並不合法。
3.本判決值得探討之處：
(1)法院認定是否「非顯失公平」，尚須鑑定：「鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度、耐震能力、可否經由補強及防蝕處理等方法修復」，如此鑑定費用是否可能過高？而若僅是一戶提告，是否負擔得起？
(2) 法院認定須「達不能居住之狀態」，買受人才可解約，是否過於嚴格？
（二）對買方較為寬鬆的態度（例如板橋地院98年重訴字第96號）：
1.案件事實：
依據台北市土木技師公會鑑定報告：
(1)地下室平頂保護層混凝土厚度高達6.5公分，為規範值2公分之3倍。「混凝土抗壓強度檢測」部分，2組6支試體不僅平均抗壓強度不足，且最小抗壓強度更低於規範值甚鉅。
(2)「混凝土氯離子含量檢測」部分，除2樓之地板試體符合規定，其餘1樓地板及地下室天花板之掉落試體均超過規範值（0.3kg/m³）甚多，甚至，地下室天花板之掉落試體更超過規範值近4倍。
(3)「混凝土中性化深度檢測」部分，中性化程度高達2.5cm至5cm，超過標準值之2cm甚多。
(4)不容易進行永久性之修復補強。
2.法院見解：
(1)參酌上開鑑定報告，足認系爭房屋確存有保護層混凝土厚度不符規範、混凝土抗壓強度不足、混凝土氯離子含量過高及混凝土中性化程度甚鉅等嚴重瑕疵。又混凝土為不均值之物，如檢驗出含量偏高，依常理不管於何處採樣，檢測量均會高於規範，如發生於樑柱，可能造成劈裂，影響房屋安全，此為本院歷次審理相關案件所明知之事項，應可認其混凝土氯離子含量已足對系爭房屋之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵存在。
(2)另系爭房屋既存有前揭瑕疵，且無法進行永久性的修復補強，並審酌掉落地板是整片大面積的脫落，且將停放下方的自用小汽車砸毀，亦足認系爭房屋應無法繼續使用。是以，原告主張解除契約，應為可取。
3.本判決值得探討之處：
(1)本判決要求鑑定的項目與前一判決相較，似乎少了許多，尤其前一判決要求鑑定「耐震能力」，所費似乎過鉅。
(2)本判決似認：倘若「已足對系爭房屋之建築結構、安全性等造成影響」，解除契約即為合法，較前一判決須「達不能居住之程度」寬鬆。
（三）對買方最寬鬆的態度（例如台北地院96年重訴字第1378號）：
1.案件事實：
依據台北市結構技師公會鑑定報告：
(1) 第一次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米0.82公斤，第二次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米1.092公斤，均超過83年及87年版CNS3090混凝土氯離子國家標準值。
(2) 長期而言，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，研判恐有影響原有結構安全之虞。
2.被告抗辯：
(1)建築物結構瑕疵非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定。
(2)縱認系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，然系爭房屋業於93年間，經台北市政府工務局送請杜風工程顧問有限公司規劃設計「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」完妥，並依規定發包、施工驗收完成，並有該公司結構工程技師簽證確認，足認該等建築物之結構安全應能符合原設計規範要求，是系爭房屋縱有瑕疵存在，並未減損其效用，解約顯失公平，僅得請求減少價金。
(3)台北市政府都市發展局亦以97年2月25日函表示：系爭房屋前經台灣省土木技師公會89年8月28日鑑定報告，指為「可修復補強之高氯離子混凝土建築物」，本府工務局據以依「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」規定，以90年2月21日函予以列管，案經本局檢具系爭海砂屋修復補強後經杜風工程顧問有限公司結構工程技師簽證確認，建物之結構安全應能符合原設計規範之需求而同意解除列管。
